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2015/05/26

首都圏の超ローカルな羽生で都心と同じ1R賃貸が成り立つと考えるのは自由だが滑稽だ!

先日、NHKが「クローズアップ現代」で、
建託事業者が土地所有者に働きかけ「賃貸物件開発と建託事業者の一括借り上げ」制度で巨額の損失が発生しているとのテーマを採り上げ、基本的な構図を炙り出し警鐘を鳴らしていた。
(それへの違和感と長文雑感で恐縮です)

番組で採り上げた、損失を産み出し土地所有者が開発資金すら回収できないとして報じた地域は、南北鉄道は主に東武伊勢崎線で序でに西を結ぶ秩父鉄道も沿線といえば沿線に当たる「埼玉県羽生市(人口5万5千ほど)」である。
羽生市の北側は「群馬県」だし東側は「栃木県」やら「茨城県」だ。
首都圏では遠郊外地域の小規模な農村が自然的に「市」を名乗ったようなものだ(羽生の皆さんには申しわけないですが)。
その羽生市が定住人口の拡大を目指して、首都圏の住宅都市を掲げ「都市計画」を変更した事が発端との事だった。
羽生市の都市計画変更を受け、建託事業者は「ビジネスチャンス」到来と一定規模の土地を持つ農家へ事業提案を競い合い「所有農地を宅地転用させ賃貸アパート建設」による運用益ビジネスを売り込んだ。

老齢化し後継者を得られない農家が、建託事業者の提案に乗ったワケで、
" 資金借り入れから自治体への開発申請また土木も建築も入居者募集も10年間の家賃収入保障 " も、ワンパック契約を交わしたようだ。
その立地の多くが東武伊勢崎線の羽生駅から徒歩で15分~20分を要する場所で、入居者が羽生市内で仕事をしないなら、最初から賃貸住宅としての競争力など持ち得ない物件なのだ。
当然ながら50%程度は「空き屋」が続いていると。
開発入居後10年が経過した時点で、建託事業者から「保障家賃」の契約改定を求められ収入が大幅に低下し、借入金や借入利息の返済に苦慮する事態へ追い込まれている(社会悪だ)と報じた。

採り上げたテーマは「諒」とするが、損失を受けたと主張する農家の言い分を聞くにつけ驚きが野火の様に拡がった。
先ず、1億円の借入金額で建託事業者へ支払ったという。

①土地は自己所有、20室程度の木造プレハブ1R集合住宅。そんなにコストがかかるワケないじゃない。

②1Rの月額賃料が3万円だという。押上からでも1時間30分前後を要し徒歩20分、東京の都心から約2時間が必要で、都心まで片道1000円以上(往復2000円以上)の物件が入居者で満室になるワケがない。

③(3万/月×20室=60万)×120月=7200万円<保障>
よくできた話です。半分の入居で3600万円を建託事業者は手に入れる。

④賃貸物件(10年経たとはいえ)は建設に5000万円も要していない。
建託事業者は(仮に)5000万円+3600万円の手持ちがあり、8600万円ー7200万円=1400万円の収益を得たと見る事もできる。(粗い算定で恐縮ですが)

⑤建託事業者と契約した農家が厳密に事業目録や投下資金そして利回りを冷静に計算する能力を備えていれば、(損失)問題になる様な事案ではない。無知と欲と不安が冷静さを喪うから付け込まれるのだ。

⑥もし問題があるとすれば「羽生市」の都市計画が余りにも幼稚な夢見で杜撰だったと云う事だろう。

++首都圏での立ち位置を考えれば県都「さいたま市」の「衛星都市」でもない立地で「東京のベッドタウン」を形成できると考えるのは自由だけれど「脳天気」に過ぎるのではないか。
++都市開発に必要な基盤整備費用支出と住宅整備および定住人口増で得る租税公課全体を比べ、同時に後年度負担を考慮すれば成立し得るかどうか分からないのかと指摘すると酷だろうか。
++NHKも建託事業者(名前は出さなくとも)の仕業が社会悪で「あざとく」卑怯だとするなら、安易な都市計画を形成した基礎自治体「羽生市」の責任を問わないならテーマ採用との均衡が保てない。

⑦羽生市は、先ず何よりも羽生市内での産業政策を整え雇用を確保し保障する事で「定住人口」増を目指す事が最優先の政策課題じゃないのか?

社会への告発あるいは警鐘を鳴らす事も意図した " 調査報道の「クローズアップ現代」" ではあるが、取材チーム全体が「告発」したい「仮説シナリオ」に囚われ先に結論があり、必要な裏付け取材や周辺取材あるいは他例との比較検証が十分でなければ、国交省で民間参考人として不動産開発に助言し参与するという理由から起用したコメンテーターも適当で中途半端な怪しい印象を拭えなかった。
建託事業そのものは違法ではないし、この告発警鐘でも違法な点は殆ど感じられなかった。
寧ろ浮き彫りになったのは「羽生市」の無原則であり無能・無策が際だったと云うべきか。

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