やはり弾けるか、東京の土地バブル？

東京だけが一人勝ち状態に見えた景気！？
土地値も、東京だけが強気の上昇傾向を見せていた。

開発手法の多くが、ＳＰＣ(特定目的会社)を組織し、開発資金を「証券化」して売り払う方法で、資金回収を図るのである。
証券化された「証券」を買い支えるのは、国内で余剰傾向にある「資金」であり、ときには海外から流入した「投資資金」である。

この方法で、東京を軸にした巨大規模の都市開発は進んだ。
しかし、この方法に対処できない「弱体な土地転がし資本」も別にある。
この東京から弾き出された、弱体な土地転がし資金が、次の都市(例えば大阪、例えば名古屋、例えば仙台というように)へ転がり出て、各地の土地値を上げる傾向を示していた。

勿論、各地域の主要都心の土地値を上げる側に廻ったのは、「弱体な土地転がし資金」だけじゃない。ファンドを軸にした巨大資金も惜しみなく投入されている。

しかしながら、実体経済と合わない土地値の上昇を呼び込んだのは、土地にまつわるファンド資金が中軸だった。つまり、行き場のない資金が土地に向かっただけで、これは1991年を頂点とする「バブル経済」と同じ構造にも見えた。

東京の土地で都心の優良地は、ほぼ開発し尽くし状態ともいえる。
「でぇ、どうなんだ！？」。
優良地は巨大な資金を投入しても、開発資金の回収もできるが、その周辺の土地はそんなに巧く運ぶはずがない。当たり前の事だろう。

そろそろ東京の都心でも一段見劣りする地域では、土地を買い取った(地上げ)ものの、有利な運用ができそうにない土地は放置されている。
手つかずの状態でうち捨てられている。最初は気づかなかったが、その種の土地と思えるものが徐々に目立つようになってきた。

それに引き替え、ローカルでも地域軸を為す中心市街地で一定規模の優良土地は、再開発ラッシュのようである。
東京で稼げなくなった「資金」が、はみ出し各地の優良都心開発を支える構造にも見える。

日本経済が、多少のデコボコを繰り返しても、堅調さを維持すれば「回収」は可能だろう。
焦げ付き始めたら、「サブプライムローン」どころではなくなる可能性も秘めている。
再び、バブル崩壊後の悪夢が蘇る。
一番の問題は、産業資本として吸収できない「巨大な余剰資金」が、世界中に溢れかえっている事である。しかも、地球上の10%にも満たない人たちが所有し運用し、その利益を自分はよく知らずに得ているという事実である。

引用開始→　東京の地価「ミニバブル」破裂　05年の水準まで下がる？　(J-CASTニュース)

東京都心部の地価も下落傾向だ
東京の地価下落が止まらない。これまで地価上昇が激しかったエリア周辺のマンションや一戸建て住宅が売れ残り、値下げも顕著になってきた。首都圏の住宅地の場合、半分近い地点で地価が値下がりしている、という調査結果も公表され、不動産鑑定会社の三友システムアプレイザルの井上明義社長は「東京のミニバブルはすでにはじけた」と指摘する。

値下がりした地点は49.6％にのぼる
野村不動産アーバンネットが2008年1月18日に発表した実勢調査（08年1月1日時点）によると、首都圏エリアの125の住宅地（調査地点）のうち、地価が値下がりした地点は前回（07年10月）の16.0％から49.6％と約半数に迫った。07年10～12月期の「住宅地地価」の変動率は、前期に比べ首都圏エリア平均で2.1％減少。前回（07年7～9月期）は0.1％減だったので、下落幅が広がった。

同社は首都圏を「東京都区部」「東京都下」「神奈川」「埼玉」「千葉」に分けて調査しているが、「いまの地価は、どのエリアもほぼ満遍なく下がっている」と指摘する。ただ、2ケタで下落しているようなところを見ると、「急上昇したところが、大きく下げる傾向にはある」ようだ。たとえば、表参道は「表参道ヒルズ」のオープンにともない地価が急上昇したが、その分下げ幅も大きかった。

三友システムアプレイザルによると、まだ多少上昇しているが頭打ちから下落傾向が見えるという。「07年10～12月期の上昇率をみると、前年比でその幅が小さくなっています」。東京都心部（千代田、港、中央、新宿、渋谷、豊島、文京、台東の8区）という立地条件のよさを誇るオフィスやマンションでさえ下落傾向にあって、「都心部の中でも大きく下落しているところと、そうでないところと、二極化が進んでいる」としている。

地価が上がりはじめた2005年10～12月期の水準にまで下がる
いまの地価下落は、物件価格の上昇が行き過ぎたことが原因だ。都心部でも外資系ファンドなどが食指を伸ばした銀座や神宮前、六本木などはとくに高値で取引されていて、それが周辺部へと広がっていった。いまだに新築のタワーマンションや重厚な低層階マンションが相次ぎ建設されているが、すでに需給バランスが崩れていて、井上社長は「最近のマンションの建設ラッシュはそもそも、需要が増えて供給が増えるという状況にあったわけではない。バブル期と同じように需要を無視して建っていて、それでなくても供給過多だったのに、供給側が価格を吊り上げる格好になっていた」と分析。そこにサブプライム問題や改正建築基準法による住宅着工件数の減少が引き金になって、地価下落が顕在化した。

原油高の影響、物価上昇などによって景気が冷え込んできたこと、賃金が上がらないなどの、先行き不安といった要素も加わった。簡単に言えば、買う人の収入と物件価格のバランスがとれなくなったわけだ。

地価が再び上がることはあるのだろうか。井上社長は「奇策はなく、需給バランスの調整しかない。いまの下落は、最終的には地価が上がりはじめた2005年10～12月期の水準にまで戻すのではないか」とみている。

ちなみに、地価公示の東京都区内住宅地における2007年の平均価格は、目黒区で１平方メートルあたり約74万円。05年は同約60万円だった。
[J-CASTニュース：2008年03月01日 17時55分]
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