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2008/07/19

「不動産ファンド」なんて所詮は「地上げ屋」じゃないか、とっとと消えろぉ!

世の中には、提灯もちやら、露払い、いやいや「犬」はどこにでもいるものだ。
東京(都心)だけが繁栄を謳歌したかに見えた経済環境に幕が下りつつある事は、既に随分前に掲出したのだが、この手のネタが大好きな「日刊ゲンダイ」が改めて警鐘を鳴らすというか報じたので捉え返してみた、

「日刊ゲンダイ」のウリは、「事大主義」と「針小棒大」に特徴があるワケだが、「不動産ミニバブル破裂暴落」記事は、意外に冷静な報じ方で、少しは報道者としての面目躍如ってとこかなぁ。

東京都心の不動産は昨年の秋くらいまで「うなぎ登り」状態だった。例えば「商業地」なら「銀座中央通り」を海外勢が買い漁りをした事もあり「一挙にバブルの頃まで戻したか、一部は実質的に超えていた」記憶がある。
とうぜん、都心商業地で生じたバブル現象は、周辺商業地の地価も押し上げる傾向を見せたていた。当たり前の事ながら都心のオフィスビル用地も上昇を競い合う。東京の場合、都心三区の土地値は優良土地を中心にして総体に急上昇傾向だった。
しかし、世の中は、コイズミ・ドンイトロォとタケチン・ヘェクセェゾォが大好きな市場経済なのだから、「需要と供給」による価格決定メカニズムの呪縛から逃れ出る事はできない。

過剰な供給と度過ぎた価格上昇は、昨年の秋というより夏だったと思うが、その頃をピークに一転したように見受けている。

そうなると、「日刊ゲンダイ」が報じる現象が当然のように起きるのだ。
今回の、東京都心のマンション価格の頂点は、「パーク赤坂」かも分からないなぁ!
P_02_01park_akasaka ペントハウスのできがどうの、眺望がどうのって、異常な興味を外から持たれていたけれどねぇ!
どこまで持ちこたえられるかなぁ!?

報じられるように、デベロッパーも、土地を仕入れなければ開発はできない。
しかし「うなぎ登り」の土地値では開発しても利益が出ない。
折りから、「米国」は昨夏に「サブプライムローン」が破綻した事を受け景気減速がハッキリしてきた。もう、「ウソの経済メカニズム」で大多数から「カネを巻き上げ」少数が繁栄を謳歌するって、誰が見ても「倫理観」の一欠片もない経済はその終焉が近づいている。

「米国」経済に「おんぶにだっこ」の日本の経済も「米国市場」の崩壊から逃げおおせる事は困難だろう。真に脳天気な御用経済学者やら御用報道機関のそれぞれは、「米国」が減速しても「中国」や「アジア」の市場で日本は優位性を保っている、とこれまた「脳天気」なヤロウらしいコメントを流すワケだが、その「中国」も「アジア各国」も基本的には「米国」市場に「おんぶにだっこ」経済じゃないか。

だから「米国市場」の崩壊が早まれば、ひと堪まりもないって事くらいは分かりそうなモノだけど、こんな簡単な原理が見えないらしいから、「いやいや、もはや困ったモノだ」と思う。

「米国市場」へ依存してきた地域の市場全体が収束し始める傾向を見せている。
それじゃ、最近元気な「ロシア」はどうか?
いかに経済的に興隆傾向だと言っても、現状では「ロシア」経済が「米国」経済にとって代われるほど大きな規模や力量を示す事はありえない。

極東の地で「世界都市」を目指した「東京」は、無責任な嘘で固めた「米国」経済のシステム崩壊をまともに受け、土地の急騰で繁栄するかに見えたが「儚い夢」だったように見える。

さてさてそれでは、と姿を顕すのが「大規模不動産事業者」である。
中小零細の不動産事業者が「青息吐息」になると、長期にわたり「土地を抱える」事ができる「資金(調達力)の強さ」を武器に「買い叩き」に登場するってワケだねぇ!

これまでは、大体の相場が「安藤商店」と揶揄された「住友不動産」が「巻き上げ組」の頂点だったけど、最近は、多少でも近代化された「マチゴロ不動産屋」になったみたいで、代わって脚光を浴びるのが、悪徳金貸しジューシー・ミヤウチが率いる「ボリックス」と陰口も聞こえる「オリックス」である。
「日刊ゲンダイ」は辛辣なように見えても辛辣ではない。
引用記事の最後に、各社の「売上高と時価総資産」の掲出がある。
一位は、お公家さんと呼ばれたものの近年辣腕デベロッパーへ変身した「三井不動産」である。
二位をなんと「オリックス」が占めている。この点に注目する必要がある。何たってコイズミ・ドンイチロォとタケチン・ヘェクセェゾォの「構造改革なくして繁栄なし」という、実際の経済とは何らの関係性も有しない「オバカさんフレーズ」を繰り広げさせ、一人ニンマリしてカネ儲けした悪徳金貸しジューシー・ミヤウチに率いられる成り上がり会社である。
三位は順当(本来は一位でなきゃぁ)に「三菱地所」が位置している。
四位はこれまた順当に「安藤商店」じゃなかった「住友不動産」が位置している。
五位は創業者のイメージから「強盗不動産」と揶揄されてた「東急不動産」だねぇ!

ジューシー・ミヤウチのボリックスじゃなかった「オリックス」を除く三社はそれなりに長い時間をかけ悪辣な事も繰り広げながら業容を拡大してきたのである。
しかし、ジューシー・ミヤウチのボリックスじゃなかった「オリックス」は、何たって「変人」コイズミ・ドンイチロォとタケチン・ヘェクセェゾォの波に乗ったっていうか、嗾け焚きつけテメーの私腹を肥やしただけじゃないか。
東京地検も「オリックス」が抱えるあらゆる資産を洗い出してみよ!
その多くが「構造改革なくして経済成長なし」の「オバカさんフレーズ」に乗っかった阿漕な銭儲けだった実態が浮き上がるだろう事よ!

経営破綻を前にコヤツ等の下へ駆け込む「不動産ファンド」なんてヤカラも、元を正せば所詮は「地上げ屋」に過ぎないのだから、それも自覚せずに熱い鉄板の上で「アルゼンチンタンゴ」を踊ってただけだろうが!
世の中には「お調子者」と「しめしめ者」がいるんだよ!いや、最初から「お調子者」と「しめしめ者」の役者を揃える事で成立するってワケだよ!

潰れかけた中小企業に「オフバランス」して「身軽になればどうですか?」なんて、甘言を巧みに投げかけ「高利の金貸し」するか、そのあと「担保の土地取り上げる」かで、我が世の春を謳歌しようとしてきた「企業再生ファンド」とかなんとか綺麗事言いやがる「北朝鮮ファンド」の「金正日不動産ゴロ」も、そろそろ嘘八百並べるのやめて、テメーらの国へ逃げ帰ったらどうでぇ!
間もなく破綻寸前の「米国」からお土産が、腐りきった豚癌野郎に届けられるってそうじゃぁねぇか?逆三角形のキツネ面なんぞ見たくもねぇや!
ブタとキツネのバレエでもやったらどうだ!平壌じゃ受けるかも知れねぇなぁ~!

引用開始→ 「地価3割暴落」を待つ大手不動産  (日刊ゲンダイ)
第2回 不動産業界
2008年7月14日 掲載

「ミニバブル」時代を彩った役者たちが完全にヘタった。新興の不動産会社や不動産ファンドのことである。首都圏や地方の一等地を買いあさり、マンションやオフィスビル、大規模商業施設を手がけて世間のスポットライトを浴び続けた。しかし市況の暴落や資金難などで業績が悪化し、表舞台から引きずり下ろされようとしている。背後で何が起きているのか。

●カタカナ組の凋落
「ミニバブルの終わりは、カタカナ不動産の終焉(しゅうえん)を意味する」
相次ぐ倒産劇を見て、こう受け止める不動産関係者が多い。カタカナ不動産と呼ぶのは、一世を風靡(ふうび)した不動産会社にカタカナの社名が目立つためだ。世間の話題をさらったアーバンコーポレイションやジョイント・コーポレーションをはじめ、倒産したスルガコーポレーション、レイコフなどもそうだ。
傷ついた彼らは一層追い込まれている。最近まで活況を呈していたオフィス市場が縮小。6月末の東京都心の千代田区や中央区など5区の空室率が前月末比0.2ポイント高い3.49%と5カ月連続で上昇した。中でも臨海地区が不振で稼働率50%を切るビルもある。一等地が下がれば、カタカナ不動産はもっと厳しい状況に陥る。

●不動産ファンドの不振
カタカナ不動産に潤沢な資金を提供してきたのが不動産ファンド。だが、大方の不動産ファンドの資金は細る一方だ。昨年来の米サブプライム問題で、金主である欧米金融機関などの投資家が資金を出さなくなったことがネックになっている。これではカタカナ不動産がぐったりするのは当然だ。
国内系不動産ファンド幹部が窮状を明かす。
「投資家が資金提供する場合であっても、条件が厳しくなりました。以前なら、われわれファンド側が用意する資金は案件の資産価値の5%程度で済んでいたが、今は30%も必要になる。負担が重すぎてこれでは不動産投資などできません」
信託銀行など国内金融機関も不動産投資に極めて憶病だ。この3月に京都にオープンしたばかりの関西最大級のショッピングモールが、開発企業の倒産で売りに出されたものの買い手がつかない。不動産ファンドが崖っぷちに立たされている現状を如実に表している。
このため不動産ファンドは決断を迫られている。「保有する不動産株を持ち続けるか、手放すか」(前出の不動産ファンド幹部)。結局、保有株を株式ファンドへ売却する動きが始まっている。当然、損を承知で売るわけだ。

●最後に笑う大手のシタタカ戦略
不動産ファンドが不動産株を持ち込む先にもうひとつ、大手不動産会社がある。中でも三井不動産、三菱地所、オリックスの3社が“ご三家”と呼ばれている。もっとも、大手不動産会社の興味は別のところにある。
大手不動産幹部の説明は簡明だ。
「われわれが欲しいのは土地。下落した都心の土地を安く大量に買うことに尽きる。だから地価が下がるのをひたすら待っています。ミニバブルの頃より3割から4割下がれば買いに入っていい。そのタイミングはこの秋くらいと見ています」
一等地を安値で買い占める作戦だ。不動産株の取得はその後というわけだ。
前出の不動産ファンド幹部は、大手不動産を“海賊”に見立ててこう言う。
「海賊と化した大手不動産が求めるものは、船(会社)でも乗組員(社員)でもない。船に積まれている財宝、あくまでカタカナ不動産が保有する土地や建物です。財宝の中でも年10%の利回りを稼ぐ優良物件です」
巨大な資本力をバックにして一等地をごっそりかっさらう。カタカナ不動産や不動産ファンドは、露払いでしかなかった。まもなく大手不動産の天下がやって来る。

【主な大手不動産会社】
社名/売上高/時価総額
●三井不動産/1兆3600億円/2兆1727億円
●オリックス/1兆1540億円/1兆3747億円
●三菱地所/7876億円/3兆3664億円
●住友不動産/6919億円/1兆426億円
●東急不動産/6334億円/3093億円
●野村不動産HD/4114億円/3180億円
●大京/3941億円/569億円
*08年3月期決算から作成
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