« 国(政府)がカネ撒きや減税すると、後に「増税」が待つ。無駄な政府(政策)支出を増やすと「増税」が待つ。国のカネを差配する「財務省」は減税でイヤミを | トップページ | 世の中は日常的に「詐欺師」が溢れ、公然と他者のカネを摘まみ食いで手薬煉を引き、「司法書士」が過払い金返還事案を、「行政書士」が補助金受給を »

2024/06/09

次々に開発される全国各地のNT(ニュータウン)は、都心と結ぶ鉄道輸送力の利便性と経済性に左右され、長期ローンを終える頃には「姥捨て山」になる

神戸市のNT開発で「神戸市北区藤原台」について触れました。
それで思い出した事があります。


京阪が現URと組み比叡山の東山麓に「びわ湖ローズタウン」を、戸数5千戸、人口2万人のNTを計画し開発しました。

Photo_20240609034601

所在地は大津市でJR湖西線の小野駅(開発者負担設置)が最寄り駅です。


その現場を訪ねた上での課題を整理し、たまたま出講先の専門学校で所得と可能購買額(推計)に触れ、主たる給与所得を得る場との往復(制約)や生活の利便性を含め、NTの限界性についての試論を述べました。


その場に、そこに居住する学生が受講しておりまして、終了後に猛然と「馬鹿にしている」と強い批判を加えてきました。


まぁ、此方は「否定」しているワケではナイのでして、効用の限界を考え、長期的な視点で比較する事の重要性を指摘しただけなのですが、その学生は自身の人生を否定されたかのように捉え、加えて両親の努力や取り組みを小馬鹿にされたと騒ぎ立てるのです。


基本的に、都心もインナーシティも郊外も含め、商業施設を開発する側からの「データ・リクエスト」に応える過程で、必ずチェックするポイントを示し、制約される条件を考え、集積するテナントが効果的に目標を得る事ができ、対象の商業施設自体が繁盛店になり、地域社会の利便消費に有用でなければ成立できないので、流通商業者にとり地域の居住者が求めるモノを絞り込み供給する必要があるため、冷静な街区の形成と成立条件の評価は欠かせないのです。


それをせず、思い込みの理想を描いた開発設置は自殺行為になります。
その一端に触れ、大きな制約条件の下でアパレル製品の一部としてのファッション商品も消費条件の制約を受けると説明したワケですが。


現実に、いまも制約条件を大きく超え発展しているとは耳にしません。
鉄道交通網の制約は実に大きく乗り越るには高い壁があります。
それが、個別の土地を含む地域社会の制約条件を規定してしまうとも言えます。


大きな構図で理解した事は、行政主体で開発しようが、半公共で開発しようが、民間デベロッパーで開発しようが、対象開発地域は無限にあり、それを求める側も多岐にわたりますが、それを利用する側は「成立条件」や「維持可能条件」を考え評価するのです。


しかし、それを求める側は「夢幻」を描くため、ご自身に都合の良い条件を並べ盛り上がるのです。それは家族に伝染します。
デベロッパーは、その熱に支えられているとも言えます。


社会は、冷静で、時に冷たいとも言われます。
しかし、それが現実です。 個々の取組や努力を否定しているワケじゃないのです。


その現実的な条件の下で、如何に地域の魅力を高め他地域にはない「芯」を形成できるか、それは基礎自治体と地域社会が協力し知恵を出し協働する事で形成する以外に方法はないのです。


日本国内の至る所に、この種の中途半端で長期的な見通しを欠いたまま開発したNTは山積しています。
いまでなければと「夢幻」を追い、冷静さを欠いた側は、気づかないまま巧妙に搾り取られ不便を強いられ続けるのです。

|

« 国(政府)がカネ撒きや減税すると、後に「増税」が待つ。無駄な政府(政策)支出を増やすと「増税」が待つ。国のカネを差配する「財務省」は減税でイヤミを | トップページ | 世の中は日常的に「詐欺師」が溢れ、公然と他者のカネを摘まみ食いで手薬煉を引き、「司法書士」が過払い金返還事案を、「行政書士」が補助金受給を »